Resposta rápida
Um imóvel residencial alugado rendeu em média 6,14% ao ano de aluguel em julho de 2026, mais 5,59% de valorização em 12 meses, segundo o FipeZAP. Comprado à vista, ele rende menos que a renda fixa com a Selic em 13,75%. Vale a pena quando o imóvel é comprado com crédito barato e o aluguel paga a maior parte da parcela.
Quanto rende um imóvel alugado em 2026
O índice FipeZAP mede o rendimento do aluguel em relação ao preço de venda dos imóveis anunciados. Em julho de 2026, a média nacional foi de 6,14% ao ano, a maior desde o começo do ano, quando estava em 5,99%.
O tamanho do imóvel pesa:
| Tipo de imóvel | Rendimento do aluguel ao ano |
|---|---|
| 1 dormitório | 6,70% |
| Média nacional | 6,14% |
| 4 dormitórios ou mais | 4,88% |
Além do aluguel, o imóvel valoriza. O preço de venda subiu 5,59% em 12 meses até junho de 2026, acima da inflação do período.
Como calcular a rentabilidade líquida
O número que importa é o que sobra. Um exemplo com imóvel de R$ 300 mil:
| Linha | Por ano |
|---|---|
| Aluguel bruto (6,14%) | R$ 18.420 |
| Vacância de 10% | menos R$ 1.842 |
| Administração de 10% sobre o recebido | menos R$ 1.658 |
| IPTU | menos R$ 1.200 |
| Manutenção | menos R$ 1.500 |
| Resultado líquido | R$ 12.220, cerca de 4,1% ao ano |
Somando a valorização de 5,59%, o retorno total fica perto de 9,7% ao ano, antes do imposto de renda. A fórmula é simples: resultado líquido anual dividido pelo valor do imóvel.
Imóvel ou renda fixa: a conta honesta
Com a Selic em 13,75% ao ano, um título de renda fixa atrelado ao CDI rende mais que o imóvel do exemplo comprado à vista. Quem só olha esse número conclui que imóvel não compensa.
A conta muda quando o imóvel não é pago à vista. Na alavancagem patrimonial, o imóvel é comprado com uma carta de consórcio, sem juros, e o aluguel paga perto de 80% da parcela. Você imobiliza pouco por mês e fica com:
- o imóvel inteiro ao final do prazo;
- toda a valorização do período;
- o aluguel integral depois da quitação.
É por isso que investidores usam crédito barato para comprar imóveis mesmo com juros altos, e deixam a renda fixa para a reserva de emergência.
Imóvel ou fundo imobiliário
| Imóvel físico | Fundo imobiliário (FII) | |
|---|---|---|
| Liquidez | Baixa, venda leva meses | Alta, cotas na bolsa |
| Alavancagem com consórcio | Sim | Não |
| Gestão | Sua ou da administradora | Do gestor do fundo |
| Uso como garantia | Sim | Limitado |
| Valor mínimo | Alto, salvo com crédito | Baixo |
Que imóvel rende mais para alugar
- Pequenos rendem mais por real investido. Studios e 1 dormitório lideram o rendimento.
- Localização vale mais que acabamento. Perto de faculdade, hospital, centro comercial ou polo de empregos.
- Demanda local. Em Vilhena, as buscas por kitnet e apartamento mobiliado mostram procura por unidades compactas.
- Custo de condomínio. Condomínio alto reduz o aluguel que o inquilino aceita pagar.
Impostos sobre o aluguel
Desde 2026, quem tem rendimentos tributáveis de até R$ 5 mil por mês fica isento de imposto de renda. A partir de 2027, a reforma tributária cria IBS e CBS para quem tem mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano. Veja o guia de imposto de renda sobre aluguel.
Perguntas frequentes
Quanto rende um imóvel alugado?
Em média, 6,14% ao ano de aluguel bruto no Brasil (FipeZAP, julho de 2026). Imóveis de 1 dormitório rendem mais, 6,70% ao ano, e os de 4 ou mais dormitórios, 4,88%. Descontados vacância, administração, IPTU e manutenção, o rendimento líquido costuma ficar perto de 4% ao ano.
Investir em imóveis ou renda fixa?
Com a Selic em 13,75%, a renda fixa rende mais que um imóvel comprado à vista. O imóvel ganha quando é comprado com crédito sem juros, como no consórcio, e o aluguel cobre a maior parte da parcela: você fica com o imóvel inteiro e a valorização dele.
FII ou imóvel físico?
Fundos imobiliários têm liquidez, diversificação e valor mínimo baixo, com tributação própria dos rendimentos. O imóvel físico permite alavancagem com consórcio, controle total e uso como garantia. Muitos investidores usam os dois.
Quanto preciso para viver de aluguel?
Divida a renda que você quer pelo rendimento líquido. Para R$ 6.000 por mês com rendimento líquido de 5% ao ano, são cerca de R$ 1,44 milhão em imóveis quitados. Na alavancagem patrimonial, esse patrimônio é construído com crédito ao longo do prazo.
Fontes
- Índice FipeZAP de Locação Residencial, julho de 2026
- Índice FipeZAP de Venda Residencial, junho de 2026
- Copom reduz a Selic para 13,75% ao ano (16/09/2026)
- CRECI-SP: tabela referencial de honorários
Conteúdo informativo, revisado em 5 de outubro de 2026. Simulações são ilustrativas e não garantem rentabilidade. Regras de crédito, consórcio e seguro dependem do contrato e da análise de cada instituição.
